Immobiliensteuerrecht
Herzlich willkommen bei Immobiliensteuerrecht,
Mein Name ist Michael Schröder. Ich bin Steuerberater mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Auf dieser Seite erfahren Sie, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können (Hier erhalten Sie Informationen zu Immobilienfonds). Sie können bei mir eine Checkliste als sog. roten Faden für den Erwerb einer Immobilie für 200 Euro bestellen. Die Checkliste ersetzt nicht die individuelle Steuerberatung. In einem Gespräch sollten wir die Details besprechen:
E-Mail: Steuerberatung Immobiliensteuerrecht
Der Erwerb von Immobilien war in Deutschland seit Beginn der 70er Jahre nicht mehr so günstig wie heute. Ein stark rückläufiges Preisniveau sowie günstige Finanzierungssätze machen die Immobilie als Anlageobjekt und Altersvorsorge wieder attraktiv. Unter Umständen ermöglicht Ihnen das günstige Umfeld auch den Traum vom Eigenheim. Es gibt verschiedene Möglichkeiten mit Immobilien Steuern zu sparen:
Immobilien und Einkommensteuer
Bei der Einkommensteuer geht es hauptsächlich darum, den Kaufpreis für das Gebäude über die sog. Abschreibungen als Aufwendungen steuerlich geltend zumachen, die nur zu einem sog. Buchverlust und nicht zu einem tatsächlichem Verlust führen. D. h. die Abschreibungen sind höher als der tatsächliche Wertverlust. Aber auch über die Schuldzinsen können sich Steuerersparnisse ergeben. Anstatt sein eigenes Geld einzusetzen, wird Fremdkapital aufgenommen. Die Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden. Anstatt den Kredit zu tilgen, kann mit dem Eigenkapital eine Kapitalanlage gewählt werden, die eine höhere Rendite erbringt, als die Schuldzinsen abzüglich der Steuerersparnis. Hier muss unter anderem die Rechtsprechung zur Liebhaberei beachtet werden. Falls Sie weitere Informationen benötigen, sprechen Sie mich bitte an. Hinsichtlich der Spekulationssteuer verweise ich auf die Seite Spekulationssteuer.
Bei Immobilien im Ausland - zumeist Ferienimmobilien - wird die Doppelbesteuerung durch Doppelbesteuerungsabkommen vermieden. Es besteht einerseits die Gefahr Verluste nicht verrechnen zu können bzw. auch der sog. Liebhaberei. Es ist aber durchaus möglich, hohe Steuerersparnisse mit Verlusten aus Ferienimmobilien zu erzielen.
Auch wenn Sie nicht zur Buchhaltung verpflichtet sind und eine Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) erstellen, ist ein| Buchhaltungsprogramm zur Erfassung der Mieteinnahmen und Ausgaben sinnvoll. Einige Steuerprogramme bieten ebenfalls die Möglichkeit die Einnahmen und Ausgaben zu erfassen und ggf. auch Umsatzsteuervoranmeldungen beim Finanzamt per ELSTER einzureichen.
Die Besteuerung hängt insbesondere von der Rechtsformwahl ab. Durch die Einbringung einer Immobilie in ein Betriebsvermögen lassen sich unter Umständen hohe Steuerersparnisse erzielen.
Kauf einer Neubauimmobilie
Beachten Sie bitte im Zusammenhang mit dem Kauf einer Neubauimmobilie, dass der Gesetzgeber mit Wirkung vom 1.1.2006 die Möglichkeit einer höheren degressiven Abschreibung mit dem Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm abgeschafft hat. Für Neubauten gilt seither der für Immobilien allgemein geltende Abschreibungssatz von 2 % im Jahr. Lassen Sie daher möglicherweise "alte" Renditerechnungen der Bauträger von uns prüfen.
Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie
Kaufen Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie, werden sich dem Kauf im Regelfall umfassende Renovierungsarbeiten anschließen. Hier müssen Sie allerdings beachten, dass Aufwendungen für Reparatur- und Renovierungsarbeiten anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen darstellen, wenn sie im Verhältnis zum Kaufpreis erheblich ins Gewicht fallen und im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie ausgeführt werden. Folge für Sie wäre in diesem Fall, dass Sie diese Kosten zum Kaufpreis hinzurechnen müssen und diese nur zusammen mit den Anschaffungskosten über Jahre hinweg abschreiben können. Das schmälert die Rendite und die Steuervorteile Ihrer Immobilie. Der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand ist daher oftmals auch ein Schwerpunkt bei einer Betriebsprüfung.
Kauf einer Denkmalimmobilie
Die für Denkmalimmobilien geltenden erhöhten Sonderabschreibungen gelten auch nach der jüngsten Steuerreform unverändert weiter. Die steuerlichen Vergünstigungen locken daher viele Investoren und Eigennutzer zum Umzug in Baudenkmale. Einen solchen Umzug bzw. Erwerb sollten Sie aber nicht ohne Absprache mit Ihrem Steuerberater tätigen. Denn die Steuervergünstigungen für Baudenkmale sind an strenge Voraussetzungen geknüpft, dessen Erfüllung im Einzelnen zu prüfen ist. Das Sanierungs- und Modernisierungskonzept darf insbesondere nicht einem Steuerstundungsmodell gleichen. Denn auch als Immobilieninvestor sind Sie seit Anfang des Jahres durch das geltende Gesetz zur Beschränkung der Verlustzurechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen konfrontiert. Die Vorschrift findet auch für die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung Anwendung. Eine modellhafte und damit unter die neue Verlustverrechnungsbeschränkung fallende Gestaltung kann vorliegen, wenn der Bauträger auch weitere Dienstleistungen wie z. B. die Finanzierung erbringt. Gerne erläutern wir Ihnen, welche Investitionsobjekte von der Verlustzurechnungsbeschränkung unter welchen Voraussetzungen ausgenommen sind und wann bzw. ob Sie auch als Eigennutzer von der Neuregelung betroffen sind.
Immobilien und Umsatzsteuer
Umsatzsteuer
Der Immobilienerwerb unterliegt grundsätzlich keiner Umsatzsteuer. Wenn Sie ein unternehmerisch genutztes oder umsatzsteuerpflichtig vermietetes Objekt kaufen, kann es jedoch sein, dass der Verkäufer auf diese Umsatzsteuerbefreiung verzichtet; er zur Umsatzsteuerpflicht sozusagen optiert. Der Verkäufer wird im Regelfall zur Umsatzsteueroption drängen, wenn er in dieses Objekt investiert hat und die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt rückerstattet haben will bzw. sich diese bereits hat erstatten lassen. Die Absicht der Ausübung der Umsatzsteueroption muss der Verkäufer bereits in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen. Kommt es seitens des Verkäufers zu einer Option, unterliegt das Grundstücksgeschäft der Umsatzsteuer. Steuerschuldner ist in diesem Fall nicht - wie Sie vielleicht vermuten - der optierende Verkäufer, sondern Sie als Käufer. Die Finanzverwaltung erhebt die Umsatzsteuer als eine Art "Quellensteuer" direkt beim Kaufpreiszahler. Dieser muss die Umsatzsteuer beim Finanzamt anmelden und abführen. Die Umsatzsteuer gehört im Fall der Umsatzsteueroption nicht zum Kaufpreis. Dies bedeutet, dass weder im notariellen Kaufvertrag noch in einer eventuell separaten Rechnung des Verkäufers die Umsatzsteuer extra ausgewiesen werden darf. Sie als Käufer schulden die Umsatzsteuer - wie die Grunderwerbsteuer - zusätzlich zum Kaufpreis. Auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Käufer muss der Notar in der Kaufurkunde ausdrücklich hinweisen. Zur Umsatzsteuerpflicht optieren kann der Verkäufer nur, wenn Sie als Käufer ebenfalls Unternehmer sind, der Umsatz also für Ihr Unternehmen ausgeführt wird. Unbeachtlich ist allerdings, ob der Käufer, der als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts gilt, zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Bedenken Sie, dass Sie die auf den Kaufpreis gezahlte Umsatzsteuer nur dann vom Finanzamt zurück erhalten, wenn Sie die Immobilie weiterhin entweder selbst zur Ausübung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze nutzen oder umsatzsteuerpflichtig vermieten können. Andernfalls wird die Umsatzsteuer für Sie zur Definitivsteuer. Ich berate Sie gern im Hinblick auf die Vor- und Nachteile einer Umsatzsteueroption seitens des Immobilienverkäufers.
Steuer-Tipp: Bis 2011 können Sie mit dem sog. Seeling-Modell die gesamte Umsatzsteuer (Vorsteuer) beim Bau einer teilweise betrieblich genutzten Immobilie erstattet erhalten.
Vorsteuer
Die Umsatzsteuer wird interessant, wenn es um den sog. Vorsteuerabzug bei Wohn- und Geschäftshäusern geht. Hier gibt es für den Steuerpflichtigen eine günstige Rechtsprechung vom BFH (Bundesfinanzhof), die von der Finanzverwaltung nicht beachtet wird (abweichendes Schreiben des Bundesfinanzministeriums). Hier sollten Sie sich in jedem Fall von einem Steuerberater vertreten lassen. Das gleiche gilt für eine bis vor 10 Jahren errichtete Immobilie, die teilweise selbst genutzt wird. Auch hier können Sie noch durch den Vorsteuerberichtigungszeitraum von der günstigen Rechtsprechung profitieren.
Immobilien und Grunderwerbsteuer
Zum Vorteil eines jeden Käufers einer Gebrauchtimmobilie betrachtet das Finanzamt Einrichtungsbestandteile einer Wohnimmobilie und sonstige Zubehörgegenstände als separate Wirtschaftsgüter. Diese Unterscheidung dient in erster Linie der richtigen Festsetzung der Grunderwerbsteuer; wirkt sich aber auch für die Grundbucheintragung Kosten mindernd aus. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis für den Grund und Boden mit Gebäude, der in der Notar Urkunde genannt ist. Nach diesem Betrag richtet sich auch das Grundbuchamt.
Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände, die der Käufer mit übernimmt. Das Finanzamt kann Einbauschränke, Einbauküchen, Beleuchtungskörper, Regale oder den zur Wohnung passenden Teppich usw. jedoch nur dann als separate und nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Wirtschaftsgüter aussondern, wenn dem notariellen Kaufvertrag eine Auflistung über die mit gekauften Einrichtungsgegenstände mit dem jeweiligen Preis beiliegt. Werfen Sie außerdem beim Erwerb einer Eigentumswohnung einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung. Hieraus ergeben sich Informationen über die zur Wohnung gehörende anteilige Instandhaltungsrücklage bzw. lassen Sie sich diese vom Verkäufer ausweisen. Auch auf diese müssen Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Sprechen Sie vor dem Notar Termin mit uns. Wir können Ihnen sagen, was Sie alles neben Rücklagen und Mobiliar in die Kaufurkunde aufnehmen sollen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Rücklage und übernommenes Mobiliar machen schnell 10 % des Kaufpreises aus. D. h. für Sie 10 % Grunderwerbsteuer gespart.
Immobilien und Erbschaftssteuer
Bei der Erbschaftssteuer geht es um die Immobilienbewertung. Es gibt einerseits Fälle, wo der steuerliche Wert einer Immobilie unterhalb des Verkehrswertes liegt. Hier lassen sich durch die Übertragung von Immobilien hervorragend Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer sparen. Alle Gutachten werden in Zusammenarbeit mit einem technisch versierten Diplom-Sachverständigen (DIA), zertifiziert nach DIN EN 45 013, kompetent nach anerkannten Grundsätzen und gesetzlichen Bestimmungen erstellt. Die fachliche Zusammenarbeit eines Sachverständigen mit einem Steuerberater kommt Ihnen zu Gute. Ich war u. a. Dozent beim Zertifikatslehrgang "Qualifizierung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Beleihungswertermittlung". Dieser Lehrgang wurde von der IHK Berlin in Zusammenarbeit mit dem Verband der vereidigten Sachverständigen e.V. Berlin und Brandenburg sowie dem RDM und VDM durchgeführt. Siehe auch Grundbesitzbewertung...
Berechnen Sie die Erbschaftssteuer selbst mit dem kostenlosen Erbschaftsteuer-Rechner. Gerne berate ich Sie in Sachen Immobilien und Erbschaftssteuer sowie erstelle Ihre Erbschaftsteuererklärung:
E-Mail: Immobiliensteuerrecht@SteuerSchroeder.de
Dipl.-Kfm.
Michael Schröder
Steuerberater Berlin
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